مالکیت و سرقفلی از مفاهیم بنیادین در حوزه املاک تجاری به شمار می‌روند که گاه به اشتباه به جای یکدیگر به کار می‌روند. در این مقاله تفاوت‌های حقوقی، مالی و قانونی این دو مفهوم مورد بررسی قرار گرفته است تا زمینه‌ای برای درک روشن‌تر از حقوق مالک و مستأجر فراهم شود.
در عرصه حقوق «مالکیت» یکی از اصول اساسی تلقی میشود که مبنای بسیاری از روابط مالی و قانونی است. به‌طور کلی زمانی که فردی مالک یک مال محسوب میشود دارای اختیار تام نسبت به آن بوده و می‌تواند از آن استفاده کند آن را منتقل نماید یا حتی آن را معدوم سازد. با این حال در کنار مالکیت مفاهیم دیگری نظیر «سرقفلی» نیز وجود دارند که ممکن است موجب بروز ابهام یا اشتباه در تفسیر شوند. برای دستیابی به درکی دقیق‌تر از تفاوت میان مالکیت و سرقفلی نخست باید با تعریف و ماهیت هر یک آشنا شد.
حق مالکیت در حقوق مدنی به چه معناست؟
در حقوق مدنی «حق مالکیت» به این معناست که شخص اختیار کامل نسبت به مال خود دارد؛ به این صورت که می‌تواند از آن استفاده کند در آن دخل و تصرف نماید و یا آن را به دیگری منتقل سازد. این حق شامل اموال منقول و غیرمنقول میشود و تا زمانی که به موجب قانون به‌طور رسمی محدود یا سلب نگردد همچنان پابرجاست. وکلای برجسته حوزه املاک نیز در مشاوره‌های خود تأکید دارند که محدودیت بر این حق باید مستند به دلایل قانونی و مشخص باشد و نمی‌توان آن را به‌صورت سلیقه‌ای اعمال کرد.
در این زمینه دریافت مشاوره از بهترین وکیل ملکی تهران می‌تواند نقش مهمی در جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی و تفسیر نادرست مفاهیم ایفا کند.
حق سرقفلی چیست و انواع آن کدامند؟
سرقفلی مفهومی مستقل از مالکیت عین ملک تجاری است. در مواردی که شخصی برای نخستین بار یک مغازه یا ملک تجاری را اجاره می‌کند ممکن است حقی به نام سرقفلی برای وی در نظر گرفته شود. این حق با گذشت زمان و جذب مشتریان ارزش اقتصادی پیدا می‌کند. سرقفلی در دو نوع متداول قابل تعریف است:
سرقفلی قراردادی: حقی است که مستأجر در ابتدای عقد اجاره در قبال پرداخت مبلغی دریافت می‌کند و در متن قرارداد نیز ذکر میشود.
حق کسب، پیشه و تجارت: این نوع از سرقفلی بر اثر استمرار در فعالیت شغلی و جلب اعتبار نزد مشتریان ایجاد میشود.
تفاوت میان مالکیت و سرقفلی در همین نقطه آشکار می‌گردد: ممکن است مالک صاحب رسمی ملک باشد اما حق سرقفلی آن در اختیار مستأجر قرار داشته باشد.
سند سرقفلی چیست؟
سند سرقفلی مدرکی است که دلالت بر وجود و مالکیت حق سرقفلی توسط شخصی در یک ملک خاص دارد. این سند معمولاً میان مالک و مستأجر تنظیم شده و در برخی موارد به‌صورت رسمی نیز به ثبت می‌رسد. وجود این سند به مستأجر امکان می‌دهد در زمان تخلیه یا انتقال ملک نسبت به مطالبه حقوق خود اقدام کند. لازم به ذکر است که اعتبار این سند تابع شرایط و ضوابط قانونی مشخصی است که باید در هنگام تنظیم آن به‌دقت رعایت گردد.
منظور از تعدی و تفریط در اسقاط حق سرقفلی چیست؟
در اصطلاح حقوقی «تعدی» به معنای تجاوز از حدود مقرر در قرارداد است و «تفریط» به معنای ترک وظایفی است که طبق قرارداد بر عهده مستأجر قرار دارد. در صورتی که مستأجر مرتکب تعدی یا تفریط شود برای مثال بدون مجوز مالک، ملک را تغییر دهد یا استفاده‌ای مضر از آن داشته باشد مالک می‌تواند با استناد به این موارد درخواست اسقاط حق سرقفلی مستأجر را مطرح نماید.
آیا حق مالکیت و سرقفلی صرفاً اختصاص به اموال غیر منقول دارد؟
حق مالکیت به‌صورت کلی شامل تمامی اموال اعم از منقول و غیرمنقول میشود. با این حال حق سرقفلی صرفاً به املاک غیرمنقول با کاربری تجاری اختصاص دارد. به بیان دیگر برای اموالی نظیر خودرو یا اثاثیه منزل سرقفلی مطرح نیست در حالی که مغازه‌ای که اجاره داده میشود می‌تواند دارای حق سرقفلی باشد. این نکته از تمایزات اساسی میان دو مفهوم مالکیت و سرقفلی محسوب میشود.
فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟
تشخیص تفاوت میان «مالکیت» و «سرقفلی» برای بسیاری از افراد کار آسانی نیست. هرچند هر دو مفهوم به یک ملک مربوط می‌شوند اما از منظر حقوقی دارای جایگاه‌هایی کاملاً متمایز هستند. «مالک» شخصی است که دارای اختیار کامل نسبت به ملک است؛ این اختیار شامل داشتن سند رسمی، تصمیم‌گیری درباره نحوه استفاده از ملک و امکان انتقال یا واگذاری آن میشود.
در مقابل «سرقفلی» به حقی اطلاق می‌گردد که به فردی تعلق دارد که اگرچه مالک رسمی ملک نیست اما دارای حق بهره‌برداری تجاری از آن ملک می‌باشد. این تمایز به‌ویژه در املاک تجاری از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و عدم آگاهی نسبت به آن می‌تواند منجر به سوءتفاهم‌ها یا اختلافات حقوقی شود.
تفاوت حق مالکیت و سرقفلی براساس قوانین ۱۴۰۳
در نظام حقوقی ایران «مالکیت» و «سرقفلی» دو عنوان مجزا با آثار حقوقی متفاوت هستند که شناخت دقیق آن‌ها به‌ویژه در معاملات املاک تجاری اهمیت بسزایی دارد. در ادامه مهم‌ترین تفاوت‌های این دو مفهوم از جنبه‌های مختلف بررسی میشود:
تفاوت از نظر حقوقی
مالک شخصی است که اختیار کامل نسبت به ملک دارد؛ به این معنا که می‌تواند ملک را بفروشد، اجاره دهد یا حتی تخریب کند. در مقابل دارنده حق سرقفلی تنها مجاز به بهره‌برداری تجاری از ملک است و مالکیت عین را در اختیار ندارد.
تفاوت از نظر تصرف و نحوه استفاده
مالک هر زمان که اراده کند می‌تواند ملک را تخلیه کرده یا کاربری آن را تغییر دهد. اما استفاده دارنده سرقفلی محدود به چارچوب مشخص‌شده در قرارداد اجاره است و تغییر نوع فعالیت تجاری بدون رضایت مالک مجاز نیست.
تفاوت از نظر انتقال و نقل‌وانتقال
انتقال مالکیت نیازمند تنظیم سند رسمی است و معمولاً نیازی به رضایت شخص دیگری ندارد. در حالی که انتقال سرقفلی باید مطابق مفاد قرارداد اجاره انجام شود و در اغلب موارد مستلزم موافقت مالک است.
تفاوت از نظر مدت‌زمان و تمدید قرارداد
حق مالکیت محدود به زمان خاصی نیست و به صورت دائمی تا زمان انتقال به دیگری ادامه دارد. اما سرقفلی معمولاً تابع قرارداد اجاره است و با پایان قرارداد، تمدید یا تخلیه ملک منوط به شرایط جدید و توافق طرفین خواهد بود.
تفاوت از نظر ارزش مالی
به‌طور معمول ارزش مالکیت ملک به‌مراتب بیشتر از حق سرقفلی است. با این حال در برخی موارد که ملک در موقعیت تجاری خاصی قرار دارد سرقفلی می‌تواند ارزش بالایی پیدا کند؛ چرا که اعتبار شغلی، جذب مشتری و سابقه فعالیت مستأجر در آن لحاظ میشود.
تفاوت از نظر محدودیت‌ها و مقررات قانونی
مالک در چارچوب قوانین عمومی می‌تواند از ملک خود بهره‌برداری کند در حالی که دارنده سرقفلی ملزم به رعایت ضوابط تجاری و مقررات مربوط به اجاره است.
تفاوت از نظر پشتیبانی قانونی
مالک بر اساس سند رسمی مالکیت مورد حمایت مستقیم قوانین کشور قرار می‌گیرد. اما حمایت قانونی از سرقفلی محدود به شرایط و مفاد مندرج در قرارداد اجاره و مقررات مرتبط با حقوق مستأجر است.
فرق مالکیت و سرقفلی از حیث منشأ ایجاد حق
حق مالکیت از طریق خرید، ارث یا انتقال رسمی ایجاد میشود و با ثبت در سند رسمی مالکیت رسمیت می‌یابد. در مقابل حق سرقفلی عمدتاً از طریق قرارداد اجاره میان مالک و مستأجر شکل می‌گیرد. این حق ممکن است ناشی از پرداخت مبلغی به‌عنوان سرقفلی در ابتدای قرارداد باشد یا به‌مرور زمان بر اساس استمرار فعالیت تجاری و جذب مشتری ایجاد گردد.
فرق مالکیت و سرقفلی از حیث امتیازات قانونی
مالک دارای اختیار تام نسبت به ملک است و می‌تواند بدون نیاز به کسب اجازه از شخص دیگری درباره استفاده، واگذاری یا تغییر کاربری آن تصمیم‌گیری کند. اما دارنده سرقفلی تنها در محدوده‌ای که در قرارداد مشخص شده مجاز به بهره‌برداری تجاری است و در برخی موارد حتی در برابر درخواست تخلیه نیز صرفاً در صورتی می‌تواند از خود دفاع کند که شرایط حمایت قانونی از حق سرقفلی برای او فراهم باشد.
فرق مالکیت و سرقفلی و از بین رفتن حق سرقفلی
حق مالکیت به‌سادگی از بین نمی‌رود و تنها در مواردی مانند انتقال رسمی، سلب مالکیت از طریق مراجع قانونی یا مصادره دولتی زایل میشود. اما حق سرقفلی در صورت تخلف مستأجر از مفاد قرارداد، ارتکاب تعدی یا تفریط، عدم پرداخت اجاره‌بها یا پایان مدت قرارداد می‌تواند ساقط گردد.
حق پیشه و کسب و فرق مالکیت و سرقفلی
«حق کسب و پیشه و تجارت» مفهومی مشابه با سرقفلی است اما دقیقاً معادل آن نیست. این حق معمولاً برای مستأجرانی ایجاد میشود که طی سال‌ها در یک ملک تجاری فعالیت مستمر داشته‌اند و به موجب قوانین خاص از نوعی حمایت برای تداوم فعالیت برخوردار می‌گردند. تفاوت اصلی آن با مالکیت و سرقفلی در این است که هیچ‌یک از این حقوق به معنای تملک رسمی ملک نبوده و به‌جای آن، صرفاً بر مبنای سابقه فعالیت، رابطه قراردادی با مالک و حمایت‌های قانونی شکل می‌گیرند.
سرقفلی چند درصد ارزش ملک است؟
ارزش سرقفلی به‌صورت عددی ثابت یا درصد مشخصی از قیمت ملک قابل تعیین نیست و وابسته به شرایط متعددی است. عواملی همچون موقعیت جغرافیایی ملک، نوع فعالیت تجاری مستأجر و سابقه حضور وی در ملک همگی نقش تعیین‌کننده‌ای در ارزش‌گذاری سرقفلی دارند. در برخی موارد به‌ویژه در مناطق پرتردد و برخوردار از اعتبار تجاری بالا ارزش سرقفلی ممکن است تا حدود ۵۰ درصد ارزش کل ملک نیز برسد. در شرایط متعارف این عدد معمولاً بین ۲۰ تا ۵۰ درصد ارزش ملک متغیر است.
عوامل تأثیرگذار بر تعیین ارزش سرقفلی
مهم‌ترین عواملی که بر ارزش‌گذاری سرقفلی تأثیر می‌گذارند عبارت‌اند از:
موقعیت مکانی ملک تجاری: املاکی که در خیابان‌های اصلی یا مناطق پر رفت‌وآمد قرار دارند سرقفلی بالاتری دارند.
نوع کسب‌وکار و اعتبار تجاری: مشاغلی که دارای سابقه طولانی، مشتریان ثابت و برند معتبر هستند ارزش سرقفلی بیشتری ایجاد می‌کنند.
مدت باقی‌مانده از قرارداد اجاره: هرچه مدت بیشتری از قرارداد باقی مانده باشد سرقفلی ارزشمندتر خواهد بود.
رضایت مالک و امکان انتقال به غیر: قابلیت واگذاری سرقفلی به اشخاص ثالث با رضایت مالک می‌تواند ارزش آن را افزایش دهد.
میزان تقاضا برای ملک مورد نظر: بالا بودن تقاضا در منطقه تجاری خاص نیز از عوامل تأثیرگذار در تعیین قیمت سرقفلی است.
نحوه محاسبه قیمت سرقفلی
هیچ‌گونه فرمول قطعی یا دستورالعمل قانونی مشخص برای تعیین قیمت سرقفلی وجود ندارد. تعیین این مبلغ عمدتاً بر پایه توافق بین مالک و مستأجر صورت می‌گیرد. با این حال معیارهایی همچون میزان فروش، سابقه فعالیت در ملک، اجاره ماهانه، موقعیت ملک، و نوع کسب‌وکار، به‌طور عرفی در قیمت‌گذاری سرقفلی مؤثرند. در بسیاری از موارد مشاوران املاک یا کارشناسان رسمی دادگستری برای برآورد دقیق‌تر این ارزش به کار گرفته می‌شوند.
محاسبه تفاوت ارزش مالی سرقفلی و مالکیت
در اغلب موارد مالکیت از نظر ارزش مالی در رتبه بالاتری قرار دارد چرا که مالک از اختیار کامل نسبت به ملک برخوردار است. با این حال در موارد خاص به‌ویژه در مناطق تجاری ممتاز ارزش سرقفلی نیز می‌تواند به مقادیر قابل‌توجهی برسد. برای نمونه ممکن است ارزش یک ملک معادل ۱۰ میلیارد تومان باشد اما سرقفلی آن حدود ۳ میلیارد تومان برآورد شود. این تفاوت نشان‌دهنده آن است که دارنده سرقفلی تنها بخشی از منافع بهره‌برداری از ملک را در اختیار دارد نه تمامی حقوق قانونی مربوط به آن.
در نتیجه تفاوت میان مالکیت و سرقفلی نه‌تنها از منظر حقوقی بلکه از حیث مالی نیز موضوعی پراهمیت و نیازمند دقت و بررسی کارشناسی است.
سرقفلی در قانون روابط مستأجر و موجر
قانون روابط موجر و مستأجر طی سال‌های گذشته بارها مورد اصلاح و بازنگری قرار گرفته است. با این حال یکی از مفاهیم ثابت و کلیدی در این قانون موضوع «سرقفلی» است. بر اساس مقررات جاری چنانچه مستأجر با رضایت مالک مبلغی را به‌عنوان سرقفلی پرداخت کرده باشد مالک بدون پرداخت همان مبلغ یا دستیابی به توافق جدید حق بازپس‌گیری ملک را ندارد. این مقرره با هدف حمایت از استمرار کسب‌وکار مستأجر و جلوگیری از اقدامات ناگهانی و یک‌جانبه مالک وضع شده است.
تفاوت در اختیارات مالک سرقفلی
دارنده سرقفلی برخلاف مالک ملک از اختیارات محدودی برخوردار است. وی نمی‌تواند ملک را به فروش برساند، تغییر کاربری دهد یا آن را به دیگری اجاره دهد مگر آنکه چنین اختیاراتی به‌صراحت در قرارداد پیش‌بینی شده باشد. اختیار اصلی دارنده سرقفلی بهره‌برداری تجاری از ملک در چهارچوب فعالیت مورد توافق است. این تفاوت یکی از نمودهای بارز تمایز میان مالکیت و سرقفلی به شمار می‌رود؛ جایی که مالک دارای آزادی عمل کامل است اما دارنده سرقفلی تابع مقررات و محدودیت‌های قراردادی می‌باشد.
خرید سرقفلی و قوانین آن
در خرید سرقفلی توجه دقیق به مفاد قرارداد، وضعیت حقوقی ملک و کسب رضایت رسمی مالک از اهمیت بالایی برخوردار است. مطابق قوانین جاری اگر سرقفلی بدون وجود قرارداد رسمی یا رضایت مکتوب مالک خریداری شود اثبات آن در مراجع قضایی در صورت بروز اختلاف با دشواری همراه خواهد بود. بهترین و مطمئن‌ترین شیوه ثبت توافق‌نامه در دفاتر اسناد رسمی و اخذ تأییدیه کتبی از مالک فعلی ملک است.
شرایط تبدیل سند سرقفلی به مالکیت چیست؟
سرقفلی به‌تنهایی و به‌صورت خودکار به مالکیت تبدیل نمی‌شود. تنها در صورتی که مالک ملک تمایل به واگذاری کامل آن به دارنده سرقفلی داشته باشد امکان تبدیل این حق به مالکیت وجود دارد. این فرآیند مستلزم انعقاد قرارداد رسمی فروش و انتقال سند مالکیت در دفاتر اسناد رسمی است. سرقفلی ذاتاً نوعی حق انتفاع محسوب میشود.
مزایا و معایب خرید سرقفلی مغازه
از مزایای خرید سرقفلی اینه که با هزینه‌ای کمتر از خرید کامل ملک میشود وارد بازار شد و کسب‌وکار راه انداخت. گاهی موقعیت مکانی و مشتری‌های ثابت باعث می شود این سرمایه‌گذاری سودآور باشد. از طرفی محدودیت در اختیارات و خطرات حقوقی از معایب سرقفلی است. اگر قرارداد درست تنظیم نشود یا شرایط قانونی رعایت نشده باشد ممکن است کل سرمایهشخص از بین برود.
مزایا خرید سرقفلی
- ورود به بازار تجاری با سرمایه‌ای کمتر از خرید ملک کامل.
- بهره‌مندی از موقعیت مکانی مناسب و جذب مشتریان ثابت.
- راه‌اندازی سریع کسب‌وکار در ملک دارای سابقه تجاری.
معایب خرید سرقفلی
- محدودیت در اختیارات بهره‌برداری و واگذاری.
- وابستگی به اراده و رضایت مالک.
- وجود ریسک‌های حقوقی در صورت تنظیم نادرست قرارداد.
بنابراین، انتخاب خرید سرقفلی باید با دقت و با درک کامل نسبت به جوانب حقوقی آن انجام شود.
آیا خرید مغازه دارای سرقفلی توصیه میشود؟
پاسخ به این پرسش به عوامل متعددی مانند اهداف تجاری، میزان سرمایه و آگاهی از قوانین بستگی دارد. اگر هدف شروع سریع یک فعالیت اقتصادی با سرمایه محدود باشد خرید سرقفلی می‌تواند گزینه مناسبی تلقی شود. با این حال توجه به محدودیت‌ها و وابستگی به تصمیمات مالک بسیار مهم است. درک صحیح از تفاوت مالکیت و سرقفلی نقش کلیدی در اتخاذ تصمیم صحیح ایفا می‌کند.
دلایل اقتصادی و حقوقی ارزش‌گذاری سرقفلی
سرقفلی به دلایل متعدد از جمله سوابق تجاری و موقعیت ملک دارای ارزش مالی قابل توجهی است. نخست آنکه دارنده سرقفلی ممکن است طی سال‌ها در ملک مورد نظر به فعالیت اقتصادی پرداخته و در این مدت مشتریان وفادار و اعتبار تجاری ایجاد کرده باشد. دوم موقعیت مکانی ملک تجاری نقش مهمی در تعیین ارزش سرقفلی دارد؛ برای مثال املاکی که در مناطق پرتردد و با دسترسی بالا قرار دارند معمولاً ارزش سرقفلی بیشتری دارند. سوم در بسیاری از موارد مستأجر برای کسب حق سرقفلی مبلغی قابل توجه به مالک پرداخت کرده است.
این عوامل موجب میشود سرقفلی نه‌تنها به‌عنوان یک حق انتفاع بلکه به‌عنوان یک دارایی با قابلیت خرید، فروش و انتقال در معاملات املاک تجاری مورد توجه و ارزش‌گذاری قرار گیرد.
وکیل اثبات مالکیت و مطالبه حق سرقفلی
در دعاوی مربوط به سرقفلی و اختلافات میان مالک و مستأجر بهره‌گیری از وکیل متخصص در امور ملکی امری ضروری است. یک وکیل مجرب با بررسی دقیق اسناد، قراردادها و سوابق حقوقی می‌تواند هم نسبت به اثبات مالکیت سرقفلی اقدام نماید و هم در صورت تخلیه ملک یا انتقال به غیر، مطالبه مبلغ سرقفلی را از مسیر قانونی پیگیری کند. بی‌اطلاعی از روند دادرسی و مفاد قانونی می‌تواند موجب تضییع حقوق ذی‌نفع گردد؛ از این‌رو مشاوره با وکلای حرفه‌ای از اهمیت بالایی برخوردار است.
مشاوره حقوقی با وکلای متخصص در حوزه سرقفلی و مالکیت
بخش قابل‌توجهی از اختلافات در حوزه املاک تجاری ناشی از عدم درک صحیح مفاهیمی همچون «مالکیت» و «سرقفلی» یا تفسیر نادرست قراردادهاست. در چنین مواردی حضور یک وکیل متخصص و باتجربه می‌تواند از بروز خسارات جدی مالی و حقوقی جلوگیری کند.
آگاهی دقیق از تفاوت مالکیت و سرقفلی تنها با مطالعه قوانین حاصل نمی‌شود؛ بلکه تجربه عملی، دانش حقوقی و تسلط بر رویه‌های قضایی عوامل تعیین‌کننده در موفقیت در این پرونده‌ها هستند.
در گروه حقوقی «وکیل عدل» دو وکیل پایه‌یک دادگستری با تخصص‌های مکمل به‌صورت حرفه‌ای در حوزه دعاوی ملکی، سرقفلی و قراردادها فعالیت دارند، چنانچه در زمینه سرقفلی، مالکیت یا اختلافات ناشی از قراردادهای املاک تجاری با چالش حقوقی مواجه هستید می‌توانید با گروه حقوقی وکلای عدل تماس حاصل فرمایید و از تجربه و تخصص این تیم حرفه‌ای بهره‌مند شوید.
قابل اسقاط بودن حق مالکیت و حق سرقفلی
هر دو حق «مالکیت» و «سرقفلی» از جمله حقوق مالی شناخته می‌شوند که در شرایط خاص می‌توانند سلب یا اسقاط شوند. با این حال به‌دلیل تفاوت‌های ماهوی میان این دو حق نحوه زوال یا اسقاط آن‌ها نیز متفاوت است. یکی از وجوه مهم تفاوت میان مالکیت و سرقفلی دقیقاً در همین قابلیت و شرایط اسقاط آن‌ها نهفته است.
اسباب اسقاط حق مالکیت
حق مالکیت به‌صورت ذاتی حقی دائمی و مطلق است اما در مواردی خاص قابل اسقاط یا زوال است. از جمله مهم‌ترین این موارد می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- انتقال رسمی مالکیت از طریق فروش، صلح، هبه یا سایر عقود انتقال‌دهنده؛
- سلب مالکیت به حکم قانون یا دادگاه، مانند مصادره اموال بر اساس احکام قضایی یا قوانین خاص؛
- اسقاط ارادی مالکیت، مانند وقف یا بخشش ملک، که باید از طریق اسناد رسمی انجام شود تا اعتبار قانونی داشته باشد.
در همه این موارد لازم است اقدام به‌صورت قانونی و رسمی صورت گیرد تا اسقاط حق مالکیت معتبر تلقی شود.
اسقاط حق سرقفلی از صاحب امتیاز آن
حق سرقفلی برخلاف مالکیت، حق انتفاعی و قراردادی است و ماهیتی محدودتر دارد. اسقاط این حق می‌تواند به‌صورت ارادی یا غیرارادی و از طرق زیر اتفاق بیفتد:
اسقاط ارادی: دارنده سرقفلی می‌تواند در قالب قرارداد یا اقرار رسمی به‌طور صریح از این حق صرف‌نظر کند.
اسقاط قانونی: در صورت تخلف از مفاد قرارداد، مانند تعدی، تفریط، تغییر شغل بدون مجوز، یا عدم پرداخت اجاره‌بها، ممکن است مالک با طرح دعوا، اسقاط این حق را از دادگاه مطالبه کند.
قوانین تخلیه مغازه سرقفلی توسط مالک چیست؟
مالک نمی‌تواند به‌طور یک‌جانبه و بدون رعایت شرایط قانونی اقدام به تخلیه مغازه‌ای کند که دارای حق سرقفلی است. قوانین مربوط به تخلیه، بسته به زمان تنظیم قرارداد اجاره متفاوت هستند و در دو دسته اصلی قابل بررسی‌اند:
تخلیه طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
قراردادهایی که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده‌اند تابع قانون مصوب ۱۳۵۶ هستند. بر اساس این قانون:
- مستأجر تا زمانی که به تعهدات قراردادی خود عمل کند حق اقامت در ملک را دارد.
- مالک تنها در شرایط خاصی مانند تغییر شغل، عدم پرداخت اجاره یا نیاز شخصی به ملک، حق درخواست تخلیه را دارد.
- حتی در این موارد نیز لازم است حکم دادگاه اخذ شود و مستأجر حق مطالبه «حق کسب و پیشه یا تجارت» را خواهد داشت.
تخلیه طبق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶
قراردادهایی که از سال ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده‌اند تابع قانون جدید هستند. بر اساس این قانون:
- در صورت درج مبلغ سرقفلی به‌صورت رسمی و کتبی در قرارداد مالک می‌تواند در پایان مدت اجاره با پرداخت مبلغ سرقفلی درخواست تخلیه را مطرح کند.
- این فرایند نسبت به قانون سابق ساده‌تر است اما همچنان نیازمند رعایت تشریفاتی نظیر ارسال اظهارنامه رسمی و طی مراحل دادرسی در مراجع قضایی می‌باشد.
مروری کوتاه: جمع‌بندی آنچه آموختیم
مالکیت و سرقفلی دو مفهوم مهم در حقوق املاک تجاری هستند که اغلب به‌اشتباه یکی دانسته می‌شوند اما از نظر حقوقی، مالی و قراردادی تفاوت‌های اساسی دارند. مالکیت حقی دائمی و رسمی است که به فرد اختیار کامل نسبت به ملک می‌دهد؛ مانند فروش، اجاره، تغییر کاربری یا تخریب. این حق با سند رسمی شناخته میشود و شامل اموال منقول و غیرمنقول است.
در مقابل سرقفلی حقی است که به مستأجر اجازه بهره‌برداری تجاری از ملک را می‌دهد بدون اینکه مالکیت فیزیکی آن را داشته باشد. این حق ممکن است با پرداخت وجه در ابتدای قرارداد یا به‌مرور زمان بر اساس فعالیت تجاری شکل بگیرد. سرقفلی معمولاً مربوط به املاک تجاری است و ارزش آن به عواملی مانند موقعیت ملک، نوع شغل، سابقه فعالیت، مدت قرارداد و رضایت مالک بستگی دارد. در برخی موارد، سرقفلی ممکن است بین ۲۰ تا ۵۰ درصد ارزش ملک باشد.
از نظر قانونی، تخلیه ملک دارای سرقفلی تابع دو قانون متفاوت است:
- قانون ۱۳۵۶ از مستأجر حمایت بیشتری می‌کند و تخلیه تنها با دلایل خاص و حکم دادگاه ممکن است.
- قانون ۱۳۷۶ امکان تخلیه را با پرداخت مبلغ سرقفلی در پایان قرارداد فراهم کرده است.
سرقفلی قابل انتقال یا ارث‌بری است. همچنین این حق ممکن است به دلایلی مانند تخلف از قرارداد یا پایان اجاره از بین برود. در تمام این موارد استفاده از وکیل متخصص نقش مهمی در حفظ حقوق طرفین ایفا می‌کند.
سوال‌هایی که شاید برای شما هم پیش بیایند
مالکیت یعنی داشتن سند رسمی و اختیار کامل نسبت به ملک. ولی سرقفلی، حقی مستقل برای استفاده تجاری از ملک است که به مستأجر تعلق دارد.
بله، ولی براساس قانون سال قرارداد. اگر قرارداد مشمول قانون ۱۳۵۶ باشه، فقط در شرایط خاص امکان تخلیه وجود داره. در قانون ۱۳۷۶، با رعایت مفاد قرارداد و پرداخت سرقفلی امکان‌پذیره.
قیمت بر اساس توافق طرفین و عوامل مؤثری مثل موقعیت ملک، نوع فعالیت تجاری، مدت اجاره و مشتری‌های ثابت مشخص میشه.
بله، سرقفلی حق مالی بوده و به ارث می رسد.
خیر، مستاجر حق انتفاع از منافع ملک را داشته لیکن نسبت به عین مستاجره مالکیت ندارد.